Hợp đồng đặt cọc mua đất là bước đầu tiên quan trọng để đảm bảo giao dịch mua bán quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, các bên cần thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng rõ ràng, và tuân thủ quy định pháp luật.Bài viết này ACC Khánh Hòa sẽ cung cấp thông tin chi tiết về mẫu hợp đồng đặt cọc tiền mua đất, giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình và thủ tục thực hiện.

1. Thế nào là hợp đồng đặt cọc tiền mua đất?

Hợp đồng đặt cọc tiền mua đất là một loại thỏa thuận dân sự giữa bên đặt cọc (người mua) và bên nhận đặt cọc (người bán) nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này thường được lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức, với mục đích xác nhận cam kết giao dịch và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Mẫu hợp đồng đặt cọc tiền mua đất

Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc tiền mua đất cơ bản, được xây dựng dựa trên các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong giao dịch:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

 Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:           

Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông:

Sinh năm:

CMND/CCCD số: ………………… do ……………………………….. cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………….

Bà: .

Sinh năm: .

CMND/CCCD số: …………………. do ……………………………….. cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………..

Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông: .

Sinh năm: .

CMND/CCCD số: ………………. do …………………………………. cấp ngày ……………

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………….

Bà:

Sinh năm:

CMND/CCCD số: ………………. do …………………………………… cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………..

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên…………………………………………………………………………………

Thông tin cụ thể như sau: 

– Diện tích đất chuyển nhượng: …….. m2 (Bằng chữ: ………………… mét vuông)

– Thửa đất:………………….……. 

– Tờ bản đồ:……………………………………………….

– Địa chỉ thửa đất:  …………………………………………………………………………………..

– Mục đích sử dụng:…………………………….m2

– Thời hạn sử dụng: ………………………………

– Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………………….

Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng

2.1. Thời hạn đặt cọc

Thời hạn đặt cọc là: …………….. kể từ ngày ……………………………, hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:…………..(Bằng chữ: …………………………………………….đồng chẵn).

Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).

Điều 3: Mức phạt cọc

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :

– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.

– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.

Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 5: Cam đoan của các bên

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:

5.1. Bên A cam đoan

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

5.2. Bên B cam đoan

– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.

– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 6: Điều khoản chung

– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.

– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.

– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ  ……… bản để thực hiện.

Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.

>>> Tải ngay tại Mẫu hợp đồng đặt cọc tiền mua đất

Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp

3. Những lưu ý cần làm khi ký đặt cọc mua đất

Khi ký hợp đồng đặt cọc tiền mua đất, người mua cần cẩn trọng với một số vấn đề quan trọng sau:

Kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đảm bảo mảnh đất có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên bán, không bị tranh chấp, thế chấp, hoặc thuộc diện quy hoạch.
• Kiểm tra xem mảnh đất có nằm trong quy hoạch, khu vực giải tỏa hay không. Điều này có thể được xác minh tại phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương.

Xác minh thông tin của bên bán

• Đảm bảo bên bán là chính chủ sở hữu mảnh đất hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp (nếu không phải chính chủ).
• Kiểm tra nhân thân và giấy tờ tùy thân của bên bán (CMND/CCCD, hộ khẩu).

Soạn thảo hợp đồng đặt cọc đầy đủ và rõ ràng

• Hợp đồng phải ghi rõ số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, và số tiền còn lại sẽ thanh toán.
• Xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các điều khoản phạt cọc khi vi phạm thỏa thuận.

Không đặt cọc quá nhiều tiền

• Số tiền đặt cọc thường là từ 5% đến 20% giá trị mảnh đất. Không nên đặt cọc toàn bộ số tiền để tránh rủi ro mất tiền nếu xảy ra tranh chấp hoặc bên bán không thực hiện giao dịch.
• Nên giao dịch trực tiếp với chủ sở hữu đất hoặc bên đại diện hợp pháp để tránh các trường hợp giả mạo hoặc lừa đảo.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê nhà chung cư 

4. Mức phạt cọc nếu không mua đất

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc, mức phạt cọc được quy định như sau:

• Bên đặt cọc từ chối mua đất số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Bên nhận đặt cọc từ chối bán đất phải hoàn trả số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc (tức phạt gấp đôi số tiền đặt cọc), trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Ví dụ: Anh A đặt cọc 200 triệu đồng để mua một mảnh đất từ anh B. Nếu anh A không thực hiện giao dịch, anh B có quyền giữ toàn bộ số tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu anh B không thực hiện giao dịch, anh B phải trả lại 200 triệu đồng và bồi thường thêm 200 triệu đồng.

Lưu ý mức phạt cọc chỉ áp dụng khi có lỗi từ một trong hai bên. Nếu giao dịch không thể thực hiện vì lý do khách quan (ví dụ: đất bị thu hồi do quy hoạch), số tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả mà không áp dụng phạt.

5. Các câu hỏi thường gặp

Hợp đồng đặt cọc không công chứng có hợp pháp không?

Không. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, để tăng tính pháp lý và giảm rủi ro tranh chấp, các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc.

Nếu bên bán sử dụng sổ đỏ giả thì phải làm gì?

Nếu phát hiện sổ đỏ giả, bên mua có thể yêu cầu cơ quan chức năng điều tra và khởi kiện bên bán để đòi lại số tiền đã đặt cọc. Trường hợp này cũng có thể bị xử lý hình sự nếu bên bán có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Có thể đặt cọc bằng tài sản khác ngoài tiền không?

Có. Theo quy định tại Điều 328 BLDS, tài sản đặt cọc không nhất thiết phải là tiền, mà có thể là vàng, đồ vật hoặc các tài sản có giá trị khác. Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán đất, tiền là phương thức đặt cọc phổ biến nhất.

Thời hạn đặt cọc nên kéo dài bao lâu?

Thời hạn đặt cọc nên thỏa thuận dựa trên thời gian cần thiết để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thường kéo dài từ 15-60 ngày. Nếu thời gian kéo dài quá lâu, rủi ro tranh chấp hoặc thay đổi giá trị đất có thể xảy ra.

Đặt cọc nhưng bên bán bán đất cho người khác thì xử lý thế nào?

Nếu bên bán vi phạm thỏa thuận và bán đất cho người khác, bên đặt cọc có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi. Trường hợp này, bên bán có thể bị xử lý về hành vi vi phạm hợp đồng và lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Qua bài viết này, chúng ta đã cùng tìm hiểu về mẫu hợp đồng đặt cọc tiền mua đất và các bước thực hiện. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần thêm sự hỗ trợ, đừng ngần ngại liên hệ với ACC Khánh Hòa để được tư vấn và hỗ trợ một cách nhanh chóng, chuyên nghiệp.